隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的改革、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越顯現(xiàn)，交易活動(dòng)越來(lái)越頻繁。新修訂的《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市進(jìn)一步細(xì)化了相關(guān)規(guī)定，主要目的是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)。

一、主要內(nèi)涵

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是農(nóng)民集體以土地所有者身份通過(guò)公開(kāi)方式，依法將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)以出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等有償方式交由其他單位或者個(gè)人使用，并以書(shū)面合同約定與土地使用者權(quán)利義務(wù)的行為。

二、政策演進(jìn)

1、2014年12月，中辦、國(guó)辦聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》

為盤(pán)活農(nóng)村集體建設(shè)用地資產(chǎn)，從根本上改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，決定在全國(guó)選取33個(gè)試點(diǎn)，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)的政策。這是我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市里程碑式的決定。集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用集體土地創(chuàng)辦企業(yè)，省去了中間的征地環(huán)節(jié)和分配用地指標(biāo)名額限制，用地效益顯著提高，也為鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)崛起和資本原始積累創(chuàng)造了條件。

2、2019年8月，第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)土地管理法》

將允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市政策上升至法律層面，為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)奠定法律基礎(chǔ)。對(duì)于允許入市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，才可以出讓、租賃、入股，并不是說(shuō)所有的農(nóng)村建設(shè)用地都可以自由入市，即使是集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，也要確權(quán)、確地，不能無(wú)證轉(zhuǎn)讓。

3、2022年1月26日，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于加快完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記成果更新匯交的通知》

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市前，應(yīng)依法完成集體土地所有權(quán)確權(quán)登記。只有經(jīng)過(guò)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，才可入市使用。因此，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市必須滿足以下條件：一是必須是規(guī)劃確定的。包括現(xiàn)在還在執(zhí)行的土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，主要是指正在編制的國(guó)土空間規(guī)劃，要求國(guó)土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地布局和用途。如果不納入國(guó)土空間規(guī)劃，包括作為詳細(xì)規(guī)劃的村莊規(guī)劃，今后是無(wú)法安排使用的；二是必須是經(jīng)營(yíng)性用途的；也就是主要用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途。三是必須要登記。

4、2023年3月1日，自然資源部開(kāi)展深化農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作視頻培訓(xùn)

深入學(xué)習(xí)貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作總體部署，持續(xù)深化試點(diǎn)工作。入市工作要做到“二三二”，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)?！岸奔醋プ　皟身?xiàng)前置條件”，加快完成國(guó)土空間規(guī)劃編制特別是實(shí)用性村莊規(guī)劃，完成集體土地所有權(quán)和使用權(quán)確權(quán)登記；緊盯“三項(xiàng)負(fù)面清單”,不能通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為新增建設(shè)用地入市，不能把農(nóng)民的宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品房開(kāi)發(fā)；探索“兩項(xiàng)重點(diǎn)機(jī)制”，兼顧國(guó)家、集體和農(nóng)民個(gè)人的入市土地增值收益調(diào)節(jié)機(jī)制，保護(hù)農(nóng)民集體和個(gè)人權(quán)益，保障市場(chǎng)主體愿用、會(huì)用入市土地的權(quán)益保護(hù)機(jī)制。

5、2023年3月8日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于印發(fā)<集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同><集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議>示范文本（試點(diǎn)試行）的通知》

標(biāo)志著基本解決了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的實(shí)操問(wèn)題。

三、入市要求與主要流程

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的方式包括出讓、出租、入股、聯(lián)營(yíng)。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市要求與主要流程體現(xiàn)在：

1、滿足土地相關(guān)條件

納入土地供應(yīng)年度計(jì)劃管理，并滿足以下條件：①符合國(guó)土空間規(guī)劃；②符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策、生態(tài)管控要求和土壤污染防治要求等規(guī)定；③未被司法機(jī)關(guān)查封或者行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利；④產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議；⑤土地補(bǔ)償?shù)轿?，相關(guān)費(fèi)用繳清；⑥原地上建筑物、附著物己處理完畢，具備開(kāi)發(fā)建設(shè)所需的水、電、路、土地平整等基本條件。

2、辦理土地所有權(quán)登記

滿足基礎(chǔ)條件之后，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市前，須完成集體土地所有權(quán)登記。農(nóng)民集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)者，依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)登載的所有權(quán)人確認(rèn)，根據(jù)情況申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記。

3、落實(shí)規(guī)劃條件及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保要求

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市前，土地所有權(quán)人應(yīng)完成以下工作落實(shí)相關(guān)要求：①向自然資源部門(mén)提供擬入市土地的位置和范圍等，申請(qǐng)核查擬入市土地是否滿足入市條件，是否位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)、是否壓覆礦產(chǎn)資源等，并取得發(fā)改、生態(tài)環(huán)境等相關(guān)部門(mén)同意入市的意見(jiàn)書(shū)；②委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位完成擬入市土地的勘測(cè)定界，初步形成勘測(cè)定界報(bào)告和宗地圖；③向自然資源部門(mén)申請(qǐng)取得擬入市土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；④委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬入市土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

4、編制土地入市方案

由土地所有權(quán)人編制集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、出租方案，明確擬入市宗地的土地界址、面積、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件、交易方式、入市價(jià)格、收益分配、集體組織內(nèi)部土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系調(diào)整、入市主體、委托入市實(shí)施主體等內(nèi)容。

5、通過(guò)集體會(huì)議表決

入市方案經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并由本集體經(jīng)濟(jì)組織形成書(shū)面意見(jiàn)，經(jīng)公示無(wú)異議后形成《入市決議》。

6、審查入市方案

決議形成后，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地所有權(quán)人向所在地鎮(zhèn)政府提出入市申請(qǐng)，并提供土地所有權(quán)證明、宗地勘測(cè)定界圖、入市決議等相關(guān)材料。其次，在出讓、出租前不少于十個(gè)工作日?qǐng)?bào)市、縣人民政府。市、縣人民政府認(rèn)為該方案不符合規(guī)劃條件或者產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求等的，應(yīng)當(dāng)在收到方案后五個(gè)工作日內(nèi)提出修改意見(jiàn)。土地所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照市、縣人民政府的意見(jiàn)進(jìn)行修改。

7、組織土地供應(yīng)程序

根據(jù)入市方案確定的方式，由具備法人資格的土地所有權(quán)人或受其授權(quán)、委托的法人組織實(shí)施入市交易：以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌或者協(xié)議等方式確定土地使用者。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市原則上應(yīng)通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)平臺(tái)進(jìn)行。

8、簽訂入市合同

交易完成后，由組織入市交易的實(shí)施主體與競(jìng)得方簽訂《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書(shū)》；交易結(jié)果按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示。

9、入市合同備案

《集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄗ赓U、作價(jià)出資（入股））合同》簽訂后報(bào)市、縣自然資源部門(mén)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)備案存檔。

10、辦理土地使用權(quán)登記

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)受讓方在繳清土地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)后，便可辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記和規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。依法取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，使用權(quán)人按合同約定支付土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)利用后，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押等。